“管道直饮水"的概念及特点

随着城市化程度提高，人口居住日趋密集，环境污染尤其是水污染也日益加剧，已经对人们的健康构成极大的威胁，另一方面，人们视健康为最大的财富，对生活质量提出更高的要求，住宅是人们生活起居最主要的场所，也是人们停留最久的地方，能够拥有一套令人健康的房子便成为人们优先考虑的问题。眼下人们买房与过去不同了，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的周边环境，看小区的配套设施，还要看小区的物业管理，最近"健康社区"概念日益引起了人们的关注，"健康社区"的本质即远离噪音，呼吸新鲜空气，喝管道直饮水。
"健康社区"概念无疑为房地产开发商提出了更高的要求，同时也提供了一个新的发展机会。本文结合房地产开发商的实际情况，只就管道直饮水的有关问题进行论述。

一、"管道直饮水"的概念及特点
　　所谓"管道直饮水"，是采取"分质供水"的方式，在住宅小区内建设集中式净水站（一般用建于地下室一层，其布置与住宅建筑设计一并考虑），使自来水经过特殊工艺深度处理后，去除水中对人体有害的有机物、细菌和病毒，且保留对人体有益的矿物质元素，再通过优质管道送至用户，成为可直接饮用的优质水。

二、"管道直饮水"必将成为楼盘的最大卖点
　　对于该问题，笔者从以下五个方面加以分析。
1、当前，社会大力提倡绿色食品、健康家电、环保材料，这些消费时尚促成健康理念、环保意识深入人心。日常饮水是保证健康的最重要的途径之一，尤其在以人为本，以健康为潮流的时代，人们的饮水观念已经发生重大变化，房地产开发商如果能够适时的迎合，向购房者提供这些产品和服务，必将大受欢迎。
2、自80年代以来，家用净水器走俏市场，不久人们发现普通用户无法知道何时该清洗和更换滤芯，时间一长，家用净水器内细菌繁殖，反而成了污染源，虽然目前市场上仍有各式家用净水器，但销售日趋衰微。自95年后桶装水开始兴起，据统计，截止97年为止，仅上海就达到日供水25万桶，实际销售12万桶的能力，形成了拥有30余万用户，年产值近6亿的新兴产业。桶装水迅速普及的数据表明：人们渴望喝上"健康水"、"放心水"的愿望相当强烈，市场需求相当旺盛，足以促成一个产业的形成和发展。如果房地产业和饮用水产业能够实现强强联合，那么，最终将形成一个"双赢"的局面。
3、桶装水虽然普及，但其局限性也相当明显。用户需预定、更换，有时要等待很久，十分麻烦。最近流行的管道直饮水采取专业化设计和管理，从根本上解决了桶装水存在的问题，因此，作为更好的供水方式，自97年底产生以来，管道直饮水开始迅速的推广开来。
4、在97年，深圳市自来水（集团）有限公司曾就管道直饮水问题在莲花北住宅小区做过两次调查，结果如表1。

表1：居民接受管道直饮不状况调查

　　结果表明，绝大多数人并不排斥管道直饮水，在此基础上可以预见，正如管道煤气必替代罐装煤气一样，在不久的将来，除了写字楼和临时性场地，管道直饮水势必替代桶装水，成为住宅必备的设施，成为人们生活的必需品。
　　5、水费作为长期支出的项目，是人们最关心的问题之一。目前，深圳管道直饮水的价格是0.3元/升（已经物价部门批准），5加仑（18.9升）桶装水的折算价格为0.6元/升-0.9元/升，管道直饮水只是桶装水价格的1/2-1/3。用户可以根据自家桶装水的用量来核算管道直饮水的用量以及水费支出，据调查，每户每月水费一般不超过30元，与电话通讯、用电、煤气相比是最低的。
　　通过上述分析可以认识到，随着楼盘品位的提升，"健康社区"概念将成为竞争的焦点，而管道直饮水是最容易实现也是最直接体现健康理念的措施，从长远看，管道直饮水将是用户必然的选择，也必将成为楼盘的最大卖点。

三、房地产发展商须是投资主体
　　一些房地产开发商认为，我国应仿照发达国家的做法，由政府或自来水公司投资，对现有水厂和管网全面改造，使自来水可以直饮，或者实施城市整体分质供水以满足饮水要求。但是，中国有自己的国情和困难，不能完全参照国外的经验。其主要原因：
　　1、饮用水只占总用水量的2-5%，而95-98%则用于生产、绿化和消防等方面，因此，全面大幅度提高自来水的水质毫无必要；
　　2、当前我国的水价体系不尽合理，水价明显偏低，而城市饮水系统的改造需投入巨额资金，且投资回收的期限很长，政府和自来水公司既没有动力，也没有能力解决这一问题；
　　3、如果全面提高水质就必须全面提高水价，必将导致低收入家庭的饮水健康条件恶化，而这显然是不允许的。
　　目前，管道直饮水虽然难以大面积铺开，但逐点推广，让一部分人先喝起来则完全可能。实现的最好途径就是在新建的住宅小区建设管道直饮水，而房地产开发商须成为投资主体。不过，管道直饮水的投资只有带来切实的效益，才能激发房地产开发商投资的热情。

四、投资及回收
　　1、投资额度及方式
管道直饮水的投资主要由管网和净水站两部分组成，其中管网投资与户数吐线形关系，规模效益不明显，平均摊入每户约1700-2000元，摊入建筑面积每平方米约20-30元，而净水站则不同，小区规模越大，户数越多，单位成本就越低，规模效益明显。
　　投资的方式主要有三种：
　　①房地产开发商和运营管理公司共同投资。这种方式须以小区规模足够大为前提，一般须超过3000户，因为规模越大，运营管理的风险越小，效益越好。深圳大型滨海社区"蔚蓝海岸"管道直饮水就很典型，"蔚蓝海岸"规划住户达5000户，其开发商香港卓越集团负责管网投资，深水集团负责净水站投资和运营管理，目前合作进展顺利，预计到年底一期将交付使用。万科地产的"金色家园"也采取类似的方式。
　　②房地产开发商之间的合作。例如，A房地产公司和B房地产公司各建一小区，只有一街之隔，除各自投资管网外，一家负责净水站的投资，另一家提供净水站用地，建成后交由深水集团管理，产权明确，职责清晰，各方均有受益。这是一种比较特殊的情况，更是一种理想的合作模式。
　　③房地产开发商独自投资。一般来说，当户数少于1000户时，无法形成规模效益，运营管理的风险较高，这种情况下就只能由开发商投资建设管道直饮水。例如深水集团承建的广州"华标广场"（400户），就属于这种情况。
　　2、投资回报
　　运营管理公司参与投资的管道直饮水项目，一般只通过收水费来获取回报。开发商投资管道直饮水的回报　　主要有以下几种途径：
　　①将管道直饮水投资计入成本，在售楼时收回。管道直饮水投资每平方米只增加20-30元，相比于每平方米几千元的房价，所占比例很小，售楼时不仅可以轻易收回投资，甚至还能产生利润。
　　②在用户迁入时，以"开户费"、"初装费"的名义收回投资。不过，这种方式容易引起用户的意见和反感，破坏开发商的形象，也为将来的运营管理带来麻烦。
　　③因为投资较小，且广告效应显著，所以多数开发商的出发点都是把管道直饮水作为广告来投入，间接的获得利润回报。
　　④以上三种兼而有之。

五、管道直饮水的运营管理
　　管道直饮水的运营管理有三个显著的特点，即专业性、长期性和安全可靠性。
　　1、专业性--管道直饮水的运营管理作为一个行业，其净化工艺、加压输送、系统维护，用户服务等环节都具有很强的专业性，要求操作人员均须接受培训考核并执证上岗，这非大型专业化公司不能胜任，一般的单位和个人则不能涉足，否则，将带来极大的用水安全隐患。
　　2、长期性--与供电、供气一样，管道直饮水一经投入运营就是个长期的过程，这就要求在运营期间，负责运营管理的公司能够长期、稳定的存在，不能因为亏损、破产、兼并等因素而不履行相应的职责和义务。这势必对该公司的资质、规模、实力和信誉等都提出很高的要求，这也不是一般的单位能够胜任的。
　　3、安全可靠性--无论原水水质、水温或其他外部因素发生何种改变、用户所需的水质、水量、水压均应得到满足，这就是供水的安全可靠性。保证这一点，就需要运营管理公司必须具备良好的服务意识和服务水准，具备一流的员工素质和管理水平，只有如此，才能够让用户真正受益。
最后，笔者提出一点，人们一般认为桶装水是暴利行业，其实桶装水企业大多处于盈利亏平衡点附近，日子并不好过。相似的，认为管道直饮水是暴利行业也是个误解。由于现代生活习惯的改变，人们在家庭以外的消费逐渐增加，饮料消费也在增加，这在客观上减少了家庭中管道直饮水的用量，从深圳梅林一村的经验看，实际用水量远没有预期的多，而系统折旧、人工、材料更换、系统维护、水质检测、水电消耗、赋税等支出却远比预期的高，如果小区达不到一定的规模，运营管理公司就将承担很大的经营风险。不过，随着人们认识的深入和接受度的提高，随着科技的进步和管理水平的提高，管道直饮水的用量将会稳步的增长，而成本却将逐渐降低，这些都将给管道直饮水运营管理公司提供一个广阔的发展空间。可以肯定，随着环保意识的增强和健康理念的深入，"健康社区"必将大行其道，喝管道直饮水也必将成为人们所追求的目标。